Finances suite: Offre de pret et interdépendance des opérations C'est la clé de votre succès dans l'immobilier. Un bon prêt avec des garanties pertinantes vous permettra de réussir votre opéaration. Quelle banque ? quel prêt ? quel taux ? Nous essayons d'apporter quelques éléments de réponses ici.

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Offre de prêt et délai de réflexion

L'offre de prêt est un document écrit, dont le contenu est réglementé et qui doit être adressé gratuitement à l'emprunteur par voie postale.
Ce document précise les conditions du prêt proposé : nature, objet, modalités (notamment celles relatives aux dates et conditions de mise à disposition des fonds, ainsi qu'à l'échéancier des amortissements), montant, coût total, TEG, garanties exigées (hypothèque, cautionnement, assurance décès...), etc.
Exception faite pour les offres de prêts à taux variable, l'offre comprend un calendrier, appelé "échéancier des amortissements", détaillant pour chaque échéance (mensuelle ou trimestrielle):
• la part correspondant aux intérêts à payer,
• et celle correspondant au remboursement du capital.
Les conditions de l'offre de prêt doivent être maintenues pendant 30 jours au moins à compter de sa réception par l'emprunteur. Durant toute cette période, le banquier ne peut pas unilatéralement les modifier, en tout ou partie.
Dès réception de l'offre, le futur emprunteur bénéficie d'un délai de 10 jours, pour lui permettre d'examiner toutes les conditions du prêt, de faire jouer la concurrence et choisir le prêt le mieux adapté à ses besoins. Pendant ce délai dit "de réflexion", tout engagement de sa part serait sans effet.
Enfin, jusqu'à l'acceptation de l'offre par l'emprunteur, aucun versement ne doit être effectué par l'une des parties.

Interdépendance des opérations

En pratique, compte tenu de l'importance du capital à mobiliser, il vous faut généralement cumuler plusieurs prêts pour réunir le financement nécessaire. Par ailleurs, il peut arriver qu'un prêt ne soit pas accordé ou encore que le projet immobilier n'aboutisse pas. La loi a donc prévu un double système d'interdépendance :
• interdépendance des prêts entre eux,
• et interdépendance de l'opération immobilière et des prêts.
1) Une personne peut solliciter plusieurs prêts pour financer la même opération. Lorsqu'il informe ses différents prêteurs qu'il recourt à plusieurs prêts, chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l'octroi de chacun des autres prêts.
Autrement dit, si l'un de ces prêts est refusé, la loi permet de résilier tous les autres contrats de prêt.
Cette disposition ne s'applique cependant que si le montant du prêt refusé est supérieur à 10 % du crédit total.
2) Le contrat de prêt est lié à la conclusion du contrat immobilier (ou "contrat principal" : contrat d'acquisition, de construction ou de travaux).
En effet, l'offre de prêt est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation, du contrat immobilier.

Autrement dit, l'emprunteur dispose d'au moins 4 mois à compter de l'acceptation de l'offre pour effectivement réaliser l'opération immobilière.
Si pour une raison ou pour une autre (refus du permis de construire, par exemple), le contrat immobilier n'est pas signé ou est résilié, la loi autorise l'emprunteur à résilier le contrat de prêt, moyennant le remboursement :
• des sommes qui lui ont été versées,
• ainsi que des intérêts y afférents.
Seuls les frais d'étude du dossier, dont le montant est doublement plafonné à 0,75 % du montant du prêt et à 150 €, peuvent être demandés par l'établissement de crédit.

REMARQUE : l'acheteur d'un bien immobilier bénéficie d'un délai de réflexion de 7 jours, jusqu'alors réservé aux acquéreurs de logements neufs. Cette mesure a pour objectif de permettre à l'acquéreur de mieux appréhender son engagement en le faisant bénéficier d'un délai de 7 jours (appelé délai de réflexion ou délai de rétractation selon la forme de l'avant-contrat) et d'une interdiction de versement de somme d'argent pendant ce délai, sauf exception.
3) Inversement, le contrat immobilier est conclu sous la condition suspensive d'obtention du prêt (ou des prêts) qui en assure le financement. Peu importe le montant du ou des prêts demandés.
REMARQUE : en pratique, le contrat immobilier (acte écrit, y compris promesse de vente) doit indiquer si le prix sera payé, en tout ou partie, au moyen d'un prêt immobilier (ou de plusieurs).
Ainsi, si ce prêt n'est pas obtenu dans un délai minimal de 1 mois :
• le contrat immobilier est considéré comme nul,
• et toutes les sommes versées d'avance doivent être remboursées immédiatement et sans indemnité.