Défiscalisation suite: affectation des logements et logements neufs et anciens Pour mettre tout les atouts de votre côté et optimiser au maximum votre investissement immobiler, la défiscalisation est un levier incontournable.

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Affectation des logements

Les logements doivent être loués nus, de façon effective et continue, à usage de résidence principale du locataire.

Le locataire doit être une personne physique autre qu'un membre du foyer fiscal.

REMARQUE : initialement, la location à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou descendant du contribuable était interdite.
Pour les immeubles acquis neufs (et assimilés) depuis le 09.10.2002 (et jusqu'au 31.12.2002 pour les logements neufs), la location à un ascendant ou descendant ne faisant pas partie du foyer fiscal est désormais autorisée.
Pour les autres immeubles (acquis neufs ou anciens), le propriétaire, ayant respecté son engagement de location durant 3 ans, peut mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou descendant, sans que les avantages antérieurs soient remis en cause : le dispositif est simplement suspendu.
La location peut être consentie à un organisme public ou privé pour le logement à usage d'habitation principale de son personnel.

Enfin, pour les logements anciens acquis jusqu'au 02.04.2003 ou neufs acquis jusqu'au 31.12.2002, la location doit être consentie sous conditions de loyer et de ressources du locataire.
Plafonds mensuels de loyer (par m2 et charges non comprises) : Besson ancien
Situation de l'immeuble Plafonds 2004 Plafonds 2005
Zone A (1) 14,77 € 15,34 €
Zone B (2) 9,64 € 10,02 €
Zone C (3) 6,98 € 7,25 €

(1) Agglomération parisienne, Côte-d’Azur et agglomération genevoise.
(2) Agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes chères en périphérie de l’agglomération parisienne ou dans les zones frontalières ou littorales.
(3) Reste du territoire.
Plafonds mensuels de loyer (par m2 et charges non comprises) : Besson neuf
Situation de l'immeuble Plafonds 2004 Plafonds 2005
Zone I bis (1) 13,24 € 13,75 €
Zone I (2) 11,70 € 12,16 €
Zone II (3) 9,03 € 9,38 €
Zone III (4) 8,52 € 8,85 €
Paris et communes limitrophes.
(2) Autres communes de l'agglomération parisienne.
(3) Agglomérations de plus de 100 000 habitants.
(4) Autres communes
Plafonds annuels de ressources (1)
Composition du foyer fiscal Zone A (2) Zone B (3) Zone C (4)
2004 (5) 2005 (5) 2004 (5) 2005 (5) 2004 (5) 2005 (5)
personne seule 28 892 € 30 580 € 22 329 € 26 634 € 19 538 € 20 680 €
couple marié 43 180 € 45 703 € 29 818 € 31 560 € 26 262 € 27 797 €
+ 1 personne à charge 51 905 € 54 938 € 35 859 € 37 954 € 31 441 € 33 278 €
+ 2 personnes à charge 62 176 € 65 808 € 43 289 € 45 818 € 38 051 € 40 274 €
+ 3 personnes à charge 73 604 € 77 904 € 50 923 € 53 898 € 44 661 € 47 270 €
+ 4 personnes à charge 82 824 € 87 663 € 57 387 € 60 740 € 50 378 € 53 321 €
par personne à charge à partir de la 5e + 9 228 € + 9 768 € + 6 400 € + 6 774 € + 5 719 € + 6 054 €

(1) Revenu fiscal de N - 2 (2003 par exemple, pour les locations conclues en 2005).
(2) Agglomération parisienne, Côte-d’Azur et agglomération genevoise.
(3) Agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes chères en périphérie de l’agglomération parisienne ou dans les zones frontalières ou littorales.

Logements anciens

Déduction forfaitaire majorée de 40 % désormais sur les revenus fonciers pour une période normalement fixée à 6 ans.

Le nombre de logements pour lesquels un propriétaire peut bénéficier de cet avantage fiscal n'est pas limité.

L'avantage s'applique aux revenus tirés des locations résultant de baux conclus à compter du 01.01.99, quelle que soit la date d'acquisition du logement, sous conditions :
• engagement de location du propriétaire pendant 6 ans,
• et, si ce dernier est une société, engagement de l'associé de conservation des parts pendant la même durée.

REMARQUE - Le bénéfice de la déduction majorée peut être prorogé par période de 3 ans :
• si poursuite, reconduction ou renouvellement du bail avec le même locataire, si la condition de loyer reste toujours remplie,
• si conclusion d'un bail avec un nouveau locataire pendant la période de prorogation, si les conditions de loyer et de ressources du locataire sont remplies.


Logements neufs

A la demande du contribuable, déduction au titre de l'amortissement des logements neufs et assimilés acquis du 01.01.99 au 31.12.2002 :
• logements neufs proprement dits, dont la construction est achevée et n'ayant jamais été habités ni utilisés,
• logements en l'état futur d'achèvement,
• logements inachevés, ayant la nature de logements une fois achevés,
• logements que le contribuable fait construire,
• logements réhabilités ou issus de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation, de sorte que la vente est soumise à TVA.

REMARQUE : sont en revanche exclus les logements réhabilités par l'acheteur en vue de leur location, ou qui étaient la propriété du contribuable avant le 01.01.99 et qu'il réhabilite.

L'avantage s'applique sous conditions :
• engagement de location du propriétaire pendant 9 ans, la location devant prendre effet dans les 12 mois suivant l'acquisition (ou l'achèvement du logement ou des travaux, selon le cas),
• et, si le propriétaire est une société, engagement de l'associé de conservation des parts pour la même durée.

Répartie sur une durée normalement fixée à 9 ans, la déduction au titre de l'amortissement est calculée au taux de :
• 8 % du prix d'acquisition ou de revient du logement, pour chacune des 5 premières années,
• 2,5 % de ce prix, pour chacune des 4 années suivantes.

REMARQUE - Le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement peut être prorogé, par période de 3 ans et dans la limite de 6 ans :
• si poursuite, reconduction ou renouvellement du bail avec le même locataire, si la condition de loyer reste toujours remplie,
• si conclusion d'un bail avec un nouveau locataire pendant la période de prorogation, si les conditions de loyer et de ressources du locataire sont remplies.