Conseils immobiliers suite: Agence sélectionnée Se renseigner sur toutes les pratiques dans l'immobilier est l'étape n°1 de votre démarche dans ce secteur. Voici nos premiers conseils et notre librairie.

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Agence sélectionnée

Comme dans tous les secteurs d'activité, il existe de bons comme de mauvais professionnels. Pour faire son choix, voici quelques critères de sélection.

Agences locales. Les agences locales sont le mieux à même de connaître les prix pratiqués dans le quartier. À condition toutefois d'avoir une certaine activité. Aussi, il ne faut pas hésiter à les interroger sur le nombre de ventes réalisées et sur les références de logements vendus.

Juste prix. Une juste évaluation, compte tenu du prix du marché et de l'état du bien, c'est une première assurance d'une vente réalisée rapidement.

Professionnalisme. De bons vendeurs ayant une certaine ancienneté, une vitrine bien présentée, des dossiers biens informés et une forte notoriété sont autant de critères à privilégier pour choisir une agence.

Mandat exclusif...

Les agences immobilières privilégient généralement le mandat exclusif, qui ne représente pourtant que 10 à 15 % des mandats confiés.

Exclusivité pour trois mois. Le mandat exclusif est le mandat de vendre donné à une seule agence. Il est signé pour une durée irrévocable de trois mois, pendant laquelle le propriétaire s'interdit non seulement de confier la vente de son bien à d'autres agences, mais aussi de signer une vente hors intervention de l'agence. À défaut, il peut se voir contraint de verser une indemnité forfaitaire. Pendant la durée du mandat, il est donc pieds et poings liés à l'agence, qui n'a envers lui qu'une obligation de moyens.

Commission négociable. Puisque le mandat exclusif représente pour l'agence un avantage certain (pas de concurrence avec un confrère sur le même logement), le vendeur est en position favorable pour négocier la commission souhaitée. La prise en charge de l'éventuel état parasitaire, du diagnostic amiante, du métrage de la surface sont également des éléments qui peuvent faire l'objet d'une discussion.

Prestations dues. L'exclusivité consentie à l'agence doit, en outre, se traduire par un engagement de sa part sur des prestations de commercialisation (nombre de publicités prévues dans les journaux locaux ou de réseau, mise sur internet, etc.), prestations qu'il est souhaitable de faire figurer dans les clauses particulières du mandat.

... ou non

Si le professionnalisme des agences locales ne semble pas avéré, il vaut mieux en rester à la signature d'un mandat simple.

Liberté pour le vendeur. L'intérêt du mandat simple,... c'est qu'il est sans exclusivité : le vendeur peut non seulement donner un mandat à plusieurs agences, et espérer par là un nombre de visites plus important, mais se réserver la possibilité de vendre lui-même son bien. Et s'il trouve l'acquéreur, il peut fixer le prix qu'il souhaite et n'aura aucune rémunération à verser à l'agence.
SIGNATURE À DOMICILE
La pression commerciale d'un agent immobilier qui a bien l'intention, après visite de l'appartement, de rentrer à l'agence avec un mandat signé, peut parfois conduire le vendeur à une signature impulsive. Quelle que soit la nature du mandat signé, la loi sur le démarchage à domicile lui offre la faculté de renoncer à son engagement dans les 7 jours de la signature du mandat (code de la consommation, art. L. 121-21 et s.).

Semi-exclusivité. Appelés mandat accord, succès, souplesse, les mandats semi-exclusifs permettent au vendeur de vendre personnellement son bien malgré l'exclusivité concédée à l'agence. Mais le vendeur reste tenu de passer par l'agence pour signer l'avant-contrat. Et lui doit la commission prévue (généralement de moitié lorsque l'acquéreur est trouvé par le vendeur) si la vente est réalisée.

... et toujours écrit

Quelle que soit la forme de mandat choisie, le mandat doit impérativement être écrit, faute de quoi aucune rémunération n'est due. Il doit être signé en deux exemplaires et comporter le numéro d'inscription au registre des mandats de l'agence.

Durée. Le mandat doit être donné pour une durée déterminée (loi Hoguet du 2 janvier 1970, art. 7). Une clause de renouvellement par tacite reconduction peut être prévue, mais le nombre et la durée des périodes de reconduction doivent être définis (commission des clauses abusives, recom. n° 2003-02, BOCCRF du 12 mars 2004 p. 238).

Commission. De même, le montant de la commission, pourcentage (généralement compris entre 5 et 10 %) ou montant fixe, doit être prévu expressément.

Clause pénale. Certains mandats comportent une clause pénale interdisant au vendeur de vendre à un acquéreur qui lui aurait été présenté par l'intermédiaire de l'agence, à peine d'avoir à verser une indemnité. Si cette clause est prévue sans limitation de durée ou pour une durée excessive, elle est considérée comme abusive par la commission des clauses abusives.